Tutto quello che devi sapere prima di prendere una stanza in affitto

Arriva ciclicamente il momento in cui ci si ritrova a fare conti approssimativi su quanti soldi si sono buttati in affitto e quanti se ne butteranno. Risposta: meglio non pensarci.

Il mercato dell’affitto, si sa, non ha dignità in quanto prezzi e qualità, e fa perno sul fatto che anche l’anima più tenace prima o poi si ritrova ad accontentarsi di un posto qualunque per esasperazione. Oltretutto, come amo ripetere saggiamente ogni volta che si affronta il tema, le case in affitto hanno sempre qualcosa che non va: il bagno che sembra progettato da un architetto in acido, il palazzo a sette piani senza l’ascensore, le mattonelle della cucina a scacchi ocra e viola datate a quando il quartiere non era un quartiere residenziale e basta, era quello residenziale della criminalità.

Ovviamente però esistono delle leggi che regolano il rapporto tra inquilini e proprietari, e che potrebbero renderti la vita molto più semplice. Solo che nessuno pare saperle. Io per esempio non ne avevo idea. Ho dunque deciso di contattare Isabella Tulipano, esperta del settore immobiliare e fondatrice del sito Blog Affitto, per farmi spiegare diritti e doveri che ogni affittuario dovrebbe conoscere.

LO STATO DELLA CASA

Come accennato, non mi pare di esagerare se dico che alcune case di molte città italiane e straniere non sono case ma tuguri creati nel corso di una simulazione per mettere alla prova lo spirito di adattamento dell’essere umano.

Bene, può essere utile sapere che dal momento in cui si firma il contratto di un appartamento malmesso—tutto quello che sto per dire vale esclusivamente in presenza di contratto—si sta mentendo sul suo stato, in pratica.

“Esiste una clausola nel contratto che sancisce che l’immobile che si sta affittando è in ’buono stato’. Nel momento in cui firmo, di fatto sto affermando quindi che è vivibile e che lo accetto, e lamentarsi di cose pre-esistenti diventa difficile,” mi spiega Tulipano.

Il “buono stato”, continua, non è tanto una categoria dell’anima quanto un concetto oggettivo: uno stato in cui sussistono le condizioni base per vivere in modo decente. Acqua calda, umidità accettabile, un sistema di tubature funzionante.

Un discorso simile vale anche per gli elettrodomestici: con la firma del contratto, si dichiara che l’immobile è arredato, ovvero dotato di mobili e elettrodomestici. Anche in questo caso, ci si dice soddisfatti di cosa c'è dentro casa, e come è.

Alla luce di tutto ciò, è evidente che il primo comandamento dell’affittuario è controllare dettagliatamente tutto quello che gli si para davanti agli occhi. Per questo, Tulipano suggerisce di essere sempre in due quando si visita una casa. Io mi spingo oltre e suggerisco di selezionare molto accuratamente la seconda persona. Tutti hanno un amico particolarmente tignoso che non portano volentieri al ristorante ma che quando c’è da rompere le palle è un portento. In alternativa, vostra madre.

SPESE ORDINARIE E SPESE STRAORDINARIE

Nella mia esperienza, le spese ordinarie e le spese straordinarie sono il discorso che sembra prestarsi alle interpretazioni più fantasiose. Mi capita almeno una volta al mese di parlare con amici di caldaie rotte e tetti che crollano, e di ascoltare versioni molto divergenti su chi debba pagare le riparazioni, se l’inquilino e il proprietario. Bene, in realtà anche per questo esistono delle regole piuttosto chiare.

In rete è facilmente reperibile una tabella che dice in linea di massima quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario. Per esempio, se le spese di manutenzione ordinaria di solito spettano al primo, quando c’è da sostituire qualcosa a pagare è il secondo.

Con una precisazione. “La cosa che si fa se per esempio si rompe una caldaia, premesso che si rompa per usura, è che le spese della caldaia nuova vengono addebitate al proprietario, la chiamata del tecnico è invece a carico dell’inquilino,” mi dice Tulipano. “Questa è la procedura stabilita dal contratto, in mancanza di accordi scritti diversi.”

A questo punto si apre l’enorme capitolo dei proprietari di casa non così bendisposti a pagare. Come chiarisce Tulipano, il proprietario è tenuto a rimborsare la spesa, e nel caso non lo faccia, l’inquilino può procedere a scalarla dall’affitto del mese successivo, allegando la ricevuta fiscale.

Ma ci sono anche casi più astratti: tipo la muffa. “In questo caso, non posso fare io dei lavori per poi scalare il prezzo dell’affitto, ed è necessario chiedere al proprietario di intervenire,” mi spiega. Nel caso questi non lo faccia, continua, si può richiedere una risoluzione di diritto del contratto con effetto immediato, ovvero lasciare la casa senza rispettare il preavviso, chiedendo anche un risarcimento dei danni.

LA DISDETTA

La disdetta è il tema su cui la maggior parte degli inquilini cade in fallo: molti credono di potersi trasferire dall’oggi al domani, o comunque in un paio di mesi, in base alle loro esigenze.

Peccato che non funzioni così. Un contratto normale prevede un preavviso di sei mesi—periodo che sussiste se non altrimenti specificato nel contratto, o in assenza di un accordo scritto con il proprietario.

“Essendo sei mesi un periodo lungo, capita spesso che si scenda a un tempo minore. Comunque, entro il tempo stabilito bisogna inviare una raccomandata in cui si indicano le motivazioni per le quali si trasloca, che devono essere ‘gravi’,” mi dice, chiarendo che con “ragioni gravi” non si intende altro che “ragioni oggettive” (cambio di lavoro, cambio di città, o simili.)

Nel caso la disdetta non venga comunicata con il preavviso stabilito, il proprietario ha il diritto a trattenere una parte del deposito come risarcimento. Inoltre, ci sono un paio di azioni che è necessario compiere prima di lasciare casa: imbiancarla e pulire la caldaia.

Tulipano suggerisce infine di stilare una lista degli oggetti presenti in casa nel momento in cui ci si trasferisce. Basta un semplice foglio word firmato da entrambe le parti, in cui ci si annotano gli utensili e i mobili presenti in casa, e in che numero. Tutte le cose mancanti, o i danni, possono infatti essere detratte dal deposito dal proprietario.

L’AFFITTO

Sul pagare l'affitto c'è in effetti ben poco da dire: fatelo. Di preciso, nella maggior parte dei contratti si paga a inizio mese—che vuol dire entro il cinque—e negli altri, quando esplicitamente scritto, a metà mese. Nel caso il proprietario desideri cambiare la data in cui riceve l’affitto, deve farne richiesta per iscritto e l’inquilino non è comunque obbligato ad accettare.

Ma cosa succede se non si paga l’affitto? “Venti giorno dopo il termine ultimo per pagare l’affitto si entra in stato di morosità, e il proprietario potrebbe richiedere lo sfratto. Di fronte a questa richiesta, il giudice concede spesso un periodo di grazia oltre il quale termine si procede a tutti gli effetti con la sentenza di sfratto,” spiega Tulipano.

Chiarito questo e alcune regole base, ecco in conclusione altre note che possono tornare utili.

La prima è che con il contratto a cedolare secca—un regime fiscale con cui il proprietario rinuncia di base ad alzare l’affitto per la durata del contratto —l’inquilino non deve pagare le imposte di registro.

La seconda è che il proprietario deve cedere al momento della firma tutte le copie della chiavi al nuovo inquilino, e non può ovviamente entrarvici senza il suo permesso.

Infine, a tutti i fan della personalizzazione può essere molto utile sapere che anche le “migliorie” devono essere autorizzate: il proprietario potrebbe infatti chiedere all’inquilino di riportare l’appartamento allo stato iniziale al momento in cui lascia l’immobile— spero che i miei proprietari di casa non mi facciano una richiesta così azzardata.

Ah, e ovviamente gli immobili non possono essere utilizzati per scopi diversi da quelli indicati nel contratto. Quindi niente Airbnb senza il permesso del proprietario. OPS.

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